「囲い込み」とは？不動産売却で知らないと損するポイントを解説

不動産市場では「囲い込み」という問題がしばしば発生しており、不動産を売却しようとする所有者にとって大きな障壁となっています。囲い込みとは、不動産業者が売却予定の物件情報を他の業者や購入希望者から意図的に隠し、市場の競争を阻害する行為を指します。この行為によって、物件は適正な価格で売買される機会を失い、売主の利益が損なわれることがあります。

この記事では、囲い込みの意味、その実態、問題点、そして売主が囲い込みを避けるためにできる対策について、わかりやすく解説します。囲い込みを理解し、適切な対応をすることで、不動産売却の成功へと繋げることができます。

囲い込みとは

囲い込みとは？

囲い込みとは、不動産業者が売却予定の不動産情報を他の業者や購入希望者に故意に伝えない行為です。簡単に言うと、売り物の家があるのに、その情報を一部の人にしか知らせず、市場で公平に取引される機会を奪うことです。これは不動産市場の健全性を損なう行為とされ、売主にとって不利益をもたらします。

一般的な方法

囲い込みは主に以下の方法で行われます。

レインズ登録の遅延または非登録

レインズは不動産情報の共有システムで、物件情報を全国の不動産業者と共有します。囲い込みを行う業者はこのシステムに物件を登録せず、情報を独占することがあります。

情報公開の制限

物件の広告を出さない、または限定的な情報しか出さないことで、物件の存在を広く知らせない手法です。

不適切な価格設定

物件の価格を市場価格よりも高く設定し、意図的に売れ残らせることもあります。

囲い込みは、不動産市場の健全な運営を妨げる行為であり、売主、買主双方にとって不利益となります。このため、囲い込みの兆候を見極め、適切な対応を取ることが非常に重要です。次のセクションでは、囲い込みの背景と、それに対処する方法について詳しく解説していきます。

囲い込みが行われる背景

囲い込みが行われる理由

囲い込みが行われる主な理由は、不動産業者が自身の利益を最大化しようとする動機にあります。特に、売主だけでなく買主も自社で見つけることができれば、両手仲介による手数料を受け取ることが可能になります。このため、一部の業者は物件情報を独占し、市場での競争を制限しようとします。

発生原因

不動産市場において囲い込みが発生する原因は、市場の不透明性と規制の不備にあります。市場における情報の非公開や不均等が存在すると、囲い込みが発生しやすくなります。また、不動産業界内のルールや倫理観の欠如、適切な規制の不足も囲い込みの要因となり得ます。

実態と影響

囲い込みがもたらす具体的な影響

囲い込みによって最も影響を受けるのは売主です。売主は自分の不動産が市場価値より低く評価されるリスクに直面し、適切な価格での売却機会を逃すことがあります。一方、買主候補も良質な物件情報にアクセスできないため、市場全体の健全な発展が妨げられます。また、物件が長期間売れ残ることで、追加の維持費用が発生することもあります。

市場全体に対する影響としては、囲い込みにより不動産市場の透明性が損なわれ、市場の信用失墜や不健全な競争が生じることが挙げられます。これは、最終的には不動産市場の健全な発展を妨げ、消費者の利益に悪影響を与えます。

売主と市場に対するデメリット

売主のデメリット

適正価格での売却機会の喪失、物件の売れ残りによる追加コスト、市場価値の適切な評価を得られない。

市場のデメリット

不透明な取引による市場の信用失墜、不健全な競争の促進、消費者保護の観点からの問題発生。

囲い込みは、単に売主の損失に留まらず、市場全体に悪影響を及ぼすため、その兆候をいち早く見極め、適切な対処を行うことが重要です。

見分け方

兆候と識別方法

囲い込みを見分けるためには、以下のような兆候に注意することが重要です。

物件情報の露出不足

物件が不動産ポータルサイトやレインズに掲載されていない、または情報が限定的な場合は囲い込みの疑いがあります。

進捗報告の不足

不動産業者からの進捗報告が不定期である、または非常に少ない場合は、情報が隠されている可能性があります。

不透明な対応

物件に関する質問に対して業者から明確な回答が得られない、または回避されるような場合も警戒が必要です。

囲い込みは、売却プロセスにおいて透明性が欠けていることが多いため、これらの識別方法を用いることで、早期に問題を発見し対処しやすくなります。

対処方法

売却開始前における対策

売却準備期間においては、以下の準備をしておくことが有用です。

囲い込みの理解

不動産会社が囲い込みを行う動機を理解しておくことで、普段から囲い込みに対する注意が働くでしょう。

透明性の高い業者の選定

契約を結ぶ前に不動産業者の評判や過去の取引実績を確認し、透明性が高いと評価される業者を選びましょう。

契約内容の徹底的な確認

媒介契約を結ぶ際は、契約内容を詳細にチェックし、囲い込みに関する条項がないかを確認します。

売却プロセスにおける対策

不動産売却プロセスにおいては、以下の点に注意が必要です。

定期的な進捗チェックとコミュニケーション

物件の販売状況について業者から定期的な報告を受け、疑問点があれば迅速に確認しましょう。

物件情報の露出状況の確認

物件情報がオープンに公開され、広く市場に露出されていることを確認しましょう。

市場価格の把握

自身の物件の市場価格を把握し、適正な価格設定が行われているかを確認します。

レインズの活用

レインズ（Real Estate Information Network System）は、日本の不動産業界で利用される物件情報共有システムです。このシステムを通じて、不動産業者は全国の他の業者と物件情報を共有し、広く販売活動を行うことができます。レインズへの登録により、より多くの潜在的な購入者に到達する可能性が高まります。

売主にとっては、物件が広範囲に公開されることで、適正な市場価格での迅速な売却が期待できます。
売主は、自身の物件がレインズに適切に登録されているかを確認することが重要です。以下のステップを踏むことをお勧めします。

契約時の確認

媒介契約を結ぶ際に、不動産業者にレインズへの登録状況について尋ね、確認を求めます。

定期的なチェック

契約後も、定期的にレインズへの登録状況を確認し、物件情報が適切に更新されているかをチェックします。

業者とのコミュニケーション

レインズへの登録に関して不明点や問題があれば、すぐに不動産業者に連絡し、適切な対応を求めます。

レインズシステムの活用は、囲い込みを防ぎ、公平かつ透明な不動産取引を促進するための強力なツールです。売主が積極的にこのシステムを理解し活用することで、自身の不動産売却におけるリスクを減らし、適正な取引を実現することができます。

媒介契約

各種媒介契約の選択が囲い込みリスクに与える影響

不動産売却においては、媒介契約の種類が囲い込みのリスクに大きな影響を与えます。

一般媒介契約

複数の不動産業者と契約可能であり、 一社のみが物件を取り扱うわけではないため、囲い込みのリスクが最も低い。 しかし、各業者の積極性が分散する可能性もあります。

専任媒介契約

一社に売却を任せる契約で、業者は積極的に売却活動を行う必要があるが、囲い込みのリスクが高い。

専属専任媒介契約

売主が一社に完全に売却を任せる契約で、囲い込みのリスクが高い。ただし、売却に対する不動産業者の責任と積極性は大きい。

まとめ

囲い込みは、不動産業者が物件情報を隠し市場競争を妨げる行為で、売主の利益を損なう可能性があります。

その兆候には、物件情報の非公開や進捗報告の不足があり、これらに早期に対処することが重要です。囲い込みリスクを減らすためには、契約内容をしっかり理解し、信頼できる不動産業者を選ぶこと、またレインズシステムへの登録を確認し物件の適切な公開状態を定期的にチェックすることが効果的です。

売主自身がこの問題に注意を払い、適切な対策を講じることで、自身の資産を守り、不動産売却を成功に導くことができます。不動産売却は大きな決断ですので、この記事が売主の皆様の有益なガイドとなることを願っています。