「専任媒介契約」とは？不動産売却で知らないと損するポイントを解説

不動産を売却するときには、不動産会社との契約方法が重要です。契約方法には一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類がありますが、今回はその中でも「専任媒介契約」について詳しく解説します。

専任媒介契約とは、どのような特徴やメリットがあるのでしょうか？また、どのような人や物件におすすめなのでしょうか？専任媒介契約を利用する際の注意点や選び方も合わせてご紹介します。不動産売却を検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

専任媒介契約とは？

専任媒介契約とは、不動産の売却を依頼する契約の一種で、売主が一つの不動産会社にだけ売却を依頼することを意味します。専任媒介契約には以下の特徴があります。

契約できるのは1社のみ

専任媒介契約は契約できる不動産会社が1社のみということが最大の特徴です。つまり、他の不動産会社にも売却を依頼することはできません。

自分で買主を見つけて直接売買取引も可能

専任媒介契約では、専属専任媒介契約と違い売主が自分で買主を見つけて直接売買取引をすることも可能です。この場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。ただし、不動産会社には事前に連絡する必要があります。また、契約書の作成や手続きの代行などを不動産会社に依頼する場合は、別途費用が発生することがあります。

契約期間は3ヶ月以内

専任媒介契約の契約期間は、原則として3ヶ月以内となっています。これは、不動産会社に売却の成果を出すように促すための期限となります。契約期間が過ぎても売却が成立しない場合は、契約を更新することもできますが、その際には不動産会社の営業活動状況や売却価格の見直しを検討することが必要です。

専任媒介契約とほかの媒介契約の仲介手数料は同じ

専任媒介契約とほかの媒介契約（一般媒介契約や専属専任媒介契約）の仲介手数料は、法律で定められた上限額は同じです。仲介手数料は、売買代金の3％＋6万円（消費税別）が上限額となっています。ただし、不動産会社によっては、専任媒介契約をすることで仲介手数料を割引してくれる場合もあります。その場合は、契約書に割引額や割引条件を明記することが必要です。ただし、不動産会社からすれば利益を減らすことになるので、自社で買主も見つけようとする囲い込みには注意すべきでしょう。

レインズへの登録義務がある

専任媒介契約をする場合、不動産会社は、売却物件をレインズという不動産情報ネットワークに登録する義務があります。レインズとは、全国の不動産会社が加盟するシステムで、売却物件の情報を共有することができます。レインズに登録することで、売却物件の情報が全国の不動産会社に公開され、買主の見込み客が増える可能性が高まります。

営業活動状況の報告義務は2週間に1回

専任媒介契約をする場合、不動産会社は、売主に対して営業活動状況の報告義務があります。営業活動状況とは、物件の広告や見学の実施状況、買主からの問い合わせや反応、売却価格の相場や見直しの必要性などを含む内容です。報告義務の頻度は、2週間に1回以上となっています。報告は、電話やメール、書面などで行うことができます。

中途解約は条件付きで可能

専任媒介契約をする場合、売主は、契約期間中に契約を解約することができます。ただし、解約には条件があります。解約の条件は、契約書に記載されているので、契約前に確認することが重要です。一般的には、以下のような場合に解約が可能です。

解約する場合は、書面で不動産会社に通知することが必要です。また、解約に伴って違約金や損害賠償を請求されることがあるので、注意が必要です。

専任媒介契約の3つのメリット

専任媒介契約には、以下のようなメリットがあります。

買主が早期に見つかりやすい

専任媒介契約をすると、不動産会社はレインズという不動産情報共有システムに物件を登録する義務があります。レインズとは、全国の不動産会社が加盟しているネットワークで、物件の情報を共有することができます。レインズに登録された物件は、加盟している不動産会社のホームページや店頭に掲載されるので、多くの買主候補にアピールすることができます。 !レインズのイメージ レインズに登録されると、物件の情報が広く知られるので、買主が早くに見つかりやすくなります。また、不動産会社は専任媒介契約を結んだ物件に対して、買主が見つかれば仲介手数料の全額を受け取ることができるので、他の物件よりも優先的に売却に努めることができます。そのため、買主との交渉や契約の手続きもスムーズに進めることができます。

仲介手数料なしで買主と売買取引することもできる

専任媒介契約では、自分で買主を見つけて直接売買取引することもできます。この場合、不動産会社に仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料は、売買代金の3％＋6万円（消費税別）と定められているので、高額な費用を節約することができます。 例えば、3000万円の物件を売却する場合、仲介手数料は990,000円（消費税別）になります。しかし、自分で買主を見つけて直接売買取引する場合、仲介手数料は0円になります。つまり、990,000円もの差が出るということです。 !仲介手数料のイメージ 自分で買主を見つける方法としては、知人や親戚に声をかけたり、インターネットやチラシなどで自分で物件を広告したりすることがあります。ただし、自分で買主を見つける場合は、不動産会社に報告する義務があります。また、売買契約の内容や手続きについては、自分で責任を持って行わなければなりません。そのため、不動産の売買に関する知識や経験がない場合は、不動産会社に相談したり、専門家に依頼したりすることがおすすめです。

窓口を一つにできるのでやりとりが楽になる

専任媒介契約では、契約できる不動産会社は1社のみです。そのため、物件の売却に関する窓口を一つにできるので、やりとりが楽になります。複数の不動産会社と契約する場合は、それぞれの不動産会社と連絡を取ったり、物件の見学や査定を受けたりする必要があります。そのため、時間や手間がかかるだけでなく、情報の整理や管理も大変になります。また、複数の不動産会社が同じ買主に対して営業をかけると、買主が混乱したり、不動産会社同士が競合したりする可能性があります。その結果、売却価格が下がったり、売却が遅れたりする恐れがあります。 専任媒介契約では、一つの不動産会社と信頼関係を築くことができます。不動産会社は、売主の希望や状況を把握して、最適な売却プランを提案してくれます。また、不動産会社はレインズを通じて他の不動産会社と協力して、買主を探してくれます。そのため、売主は一つの不動産会社に任せるだけで、売却活動を進めることができます。

専任媒介契約の2つのデメリット

専任媒介契約には、以下のようなデメリットがあります。

営業担当者の腕次第では希望通りに売却できない可能性がある

専任媒介契約では、契約できる不動産会社は1社のみです。そのため、不動産会社の営業担当者の腕次第では、希望通りに売却できない可能性があります。営業担当者の腕とは、物件の価格設定や広告戦略、買主との交渉力などを指します。営業担当者がこれらのスキルに欠けている場合は、物件の魅力や価値を十分に伝えることができず、売却価格が下がったり、売却が遅れたりする恐れがあります。 例えば、物件の価格設定については、市場の相場や競合物件の状況を考慮して、適正な価格を決める必要があります。価格設定が高すぎると、買主がつかなくなります。価格設定が低すぎると、売主の利益が減ってしまいます。また、広告戦略については、物件の特徴や魅力を効果的にアピールする方法を考える必要があります。広告戦略が不十分だと、物件の知名度が上がらず、買主の見込み客が増えません。さらに、買主との交渉力については、売主の希望や条件を買主に伝えるとともに、買主の要望や疑問に対応する能力が求められます。買主との交渉力が弱いと、売主の利益を守ることができず、売却価格が下がったり、契約が成立しなかったりする可能性があります。 !営業担当者のイメージ 専任媒介契約では、営業担当者との信頼関係が重要です。営業担当者は、売主の希望や状況を把握して、最適な売却プランを提案してくれます。しかし、営業担当者の腕に自信がない場合や、営業担当者とのコミュニケーションがうまくいかない場合は、専任媒介契約をする前に、他の不動産会社や営業担当者を検討することがおすすめです。

囲い込みをされる恐れがある

専任媒介契約では、不動産会社はレインズという不動産情報共有システムに物件を登録する義務があります。レインズに登録されると、物件の情報が全国の不動産会社に公開されるので、買主の見込み客が増える可能性が高まります。しかし、不動産会社がレインズに登録しない場合や、登録した情報を不十分にする場合があります。これを囲い込みと呼びます。囲い込みとは、不動産会社が、自社の利益を優先して、物件の情報を他の不動産会社に公開しないことを意味します。 囲い込みをされると、物件の情報が広く知られないので、買主が見つかりにくくなります。また、不動産会社は、自社の買主候補に対して、高い価格で売却しようとする可能性があります。そのため、売却に時間がかかってしまう可能性があります。 !囲い込みのイメージ 専任媒介契約では、不動産会社にレインズへの登録義務があることを確認することが重要です。また、レインズに登録された物件の情報は、インターネットで検索することができます。そのため、自分の物件がレインズに登録されているかどうか、定期的にチェックすることがおすすめです。もし、レインズに登録されていない場合や、登録された情報が不十分な場合は、不動産会社に問い合わせるか、契約を解約することもできます。

専任媒介契約がおすすめの人とは

専任媒介契約は、不動産会社との信頼関係が重要です。そのため、専任媒介契約を締結する前には、不動産会社の実績や評判をしっかりと調べる必要があります。また、専任媒介契約にはメリットとデメリットがありますので、自分の売却目的や状況に合わせて判断することが大切です。では、具体的にどんな人に専任媒介契約がおすすめなのでしょうか？以下に3つのタイプを紹介します。

早く売却をしたい人

専任媒介契約は、不動産会社がレインズに物件情報を登録することが義務付けられています。レインズとは、全国の不動産会社が加盟する不動産流通機構が運営する不動産情報ネットワークのことです。レインズに登録された物件は、全国の不動産会社が閲覧できるので、買主候補が見つかりやすくなります。また、専任媒介契約では、不動産会社は営業活動状況の報告を2週間に1回することが義務付けられています。そのため、不動産会社は積極的に販売活動を行うことになります。これらのことから、専任媒介契約は、早く売却をしたい人におすすめです。

買主と直接売買取引をする可能性がある人

専任媒介契約では、自分で買主を見つけて直接売買取引をすることができます。この場合、仲介手数料は不動産会社に支払う必要がありません。ただし、不動産会社には事前に報告することが必要です。また、契約書の作成や手続きの代行などを不動産会社に依頼する場合は、別途費用が発生することがあります。自分で買主を見つける可能性がある人というのは、例えば、親族や友人、知人などに売却する場合や、自分でインターネットやチラシなどで売り出す場合などです。このような人には、専任媒介契約がおすすめです。

複数の不動産会社とやりとりをする手間を省きたい人

専任媒介契約では、契約できる不動産会社は1社のみです。そのため、窓口を一つにできるので、やりとりが楽になります。また、不動産会社との信頼関係が深まるので、相談や交渉がスムーズになります。一方、一般媒介契約では、契約できる不動産会社は複数です。そのため、各不動産会社とのやりとりが増えるので、手間がかかります。また、不動産会社同士の競争が激しくなるので、相談や交渉が難しくなる可能性があります。このように、複数の不動産会社とやりとりをする手間を省きたい人には、専任媒介契約がおすすめです。

専任媒介契約を安心して締結できる不動産会社を選ぶ5つのポイント

専任媒介契約は、売主と不動産会社の間に信頼関係があることが重要です。しかし、不動産会社によっては、売主の利益よりも自社の利益を優先するような悪質な営業をする場合もあります。そういった不動産会社に引っかからないためには、専任媒介契約を締結する前に、以下の5つのポイントをチェックすることがおすすめです。

宅地建物取引業の免許を取得しているか確認する

不動産の売買仲介を行うには、宅地建物取引業の免許が必要です。この免許は、国土交通大臣や都道府県知事から発行されるもので、不動産業者の信用や能力を保証するものです。免許を取得している不動産会社は、宅建業法に基づいて営業を行わなければなりません。もし、宅建業法に違反した場合は、免許の取り消しや罰金などの処分を受ける可能性があります。そのため、免許を取得している不動産会社は、悪質な営業をするリスクが低いと言えます。 免許を取得しているかどうかは、不動産会社の店舗やホームページに掲示されている宅地建物取引業者番号を確認することでわかります。この番号は、国土交通省のホームページで検索することができます。もし、宅地建物取引業者番号がない場合や、番号が偽造されている場合は、免許を取得していない不動産会社の可能性が高いので、注意が必要です。 !宅地建物取引業者番号の例

複数の不動産会社を比較検討する

専任媒介契約を締結する前に、複数の不動産会社を比較検討することが大切です。同じ物件でも、不動産会社によって、売却価格の査定額や営業活動の内容や方法が異なる場合があります。また、不動産会社の対応や信頼感も、売主との相性によって変わる場合があります。そのため、一つの不動産会社に決めつけずに、複数の不動産会社に査定や相談を依頼して、自分に合った不動産会社を選ぶことが重要です。 不動産会社を比較検討する際には、以下のようなポイントに注目すると良いでしょう。

売却が得意かどうかを実績を見て判断する

不動産会社には、売却に特化した会社や購入に特化した会社など、得意分野が異なる場合があります。売却に特化した会社は、売却に関するノウハウやネットワークが豊富で、売却価格の最大化や売却期間の短縮に強みがあります。購入に特化した会社は、購入に関するノウハウやネットワークが豊富で、購入希望者のニーズや動向に強みがあります。そのため、売却を目的とする場合は、売却に特化した不動産会社を選ぶことがおすすめです。 売却が得意かどうかを判断するには、不動産会社の実績を見ることが有効です。実績とは、以下のようなものです。

これらの実績は、不動産会社の店舗やホームページ、パンフレットなどで確認することができます。もし、実績が少なかったり、自分の物件と似たような物件がなかったり、売主や買主の声や評判が悪かったりする場合は、売却が得意ではない不動産会社の可能性が高いので、注意が必要です。 !不動産会社の実績の例

おとり広告を使った集客をしていないか確認する

おとり広告とは、実際には売りに出されていない物件や、すでに売却済みの物件を広告に掲載して、問い合わせが来たら別の物件に誘導するという不正な営業手法です。おとり広告を使っている不動産会社は、信用できないということになります。 おとり広告を見分ける方法は、以下のようなものがあります。

おとり広告を使っている不動産会社には、専任媒介契約を結ばないようにしましょう。おとり広告を使っている不動産会社は、自分の物件を宣伝するためにもおとり広告を使う可能性があります。その場合、自分の物件は本当に買い手が見つかっているのか、不動産会社が嘘をついていないのか、確認するのが難しくなります。

囲い込みをしないかどうか確認をする

囲い込みとは、専任媒介契約を結んだ不動産会社が、自分の物件をレインズに登録しないで、自社の顧客にだけ売ろうとするという不正な営業手法です。囲い込みをされると、自分の物件の買い手の数が限られてしまい、売却に時間がかかったり、価格が下がったりする可能性があります。 囲い込みをされないようにする方法は、以下のようなものがあります。

囲い込みをされないようにするためには、不動産会社とのコミュニケーションが重要です。不動産会社に対して、 自分の物件の売却状況や買い手の反応を常に確認しましょう。 不動産会社が囲い込みをしていると感じたら、契約の解除を求めることもできます。

まとめ

専任媒介契約とは、売主が1つの不動産会社だけに物件の売却を依頼する契約方法です。専任媒介契約を利用するメリットは、不動産会社が熱心に売却活動を行ってくれること、窓口を一本化できること、自分で買主を見つけても仲介手数料がかからないことなどです。

専任媒介契約を利用する際の注意点は、不動産会社の選び方や囲い込みの危険性などです。 売却を考えている物件が超人気物件である場合を除いては、専任媒介契約がおすすめです。 不動産売却を検討している方は、ぜひ専任媒介契約を検討してみてください。